+7 (499) 653-60-72 Доб. 448Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 773Санкт-Петербург и область

Можно ли рассчитывать объект незавершенного строительства доходным подходом

Можно ли рассчитывать объект незавершенного строительства доходным подходом

Городнова доктор экономических наук, профессор кафедры правового регулирования экономической деятельности А. Банковская, Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б. Ельцина Экономический анализ: Проблема поиска категории, характеризующей состояние современного рынка недвижимости, приобрела в последнее время еще большую актуальность.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Особенности оценки незавершенного строительства[III]

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: ПОРЯДОК С ОБЪЕКТАМИ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Городнова доктор экономических наук, профессор кафедры правового регулирования экономической деятельности А. Банковская, Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б. Ельцина Экономический анализ: Проблема поиска категории, характеризующей состояние современного рынка недвижимости, приобрела в последнее время еще большую актуальность.

Предложен авторский подход к учету влияния внешних факторов на стоимость объектов незавершенного строительства и введена категория определения соответствия оценочных подходов рыночным реалиям В структуре управления собственностью отдельное место занимает принятие решений о приобретении и продаже объектов незавершенного строительства.

Статус таких объектов, их стоимость, а также логика управления ими во многом определяют эффективность инвестиций и динамику развития инфраструктуры государства. Плановая экономика передала в наследие рыночной долгострои, экономика переходного периода повлекла возникновение большого количества неэффективных собственников, не способных завершить собственные инвестиционные проекты в условиях нестабильной экономики [4].

Это лишь некоторые варианты, иллюстрирующие примеры так называемой заморозки огромных ресурсов, не нашедших эффективного применения в современной России [1]. Таким образом, на современном этапе одним из наиболее важных качественных показателей развития экономики в целом и стимулирования инвестиций в основной капитал , в частности, в жилищное строительство и иные программы является состояние объектов незавершенного строительства.

Анализ существующих подходов к формированию понятия объекта незавершенного строительства показывает, что, несмотря на многообразие точек зрения и авторских определений данного понятия, до сих пор не сложилось четкого определения, которое бы устанавливало их основные характеристики, определяющие юридическую природу таких объектов, а также специфические характеристики, отличающие незавершенные объекты недвижимости от завершенных.

Основные определения объектов незавершенного строительства, существующие в настоящее время, обобщены в табл. Таблица 1. Существующие определения понятия объекта незавершенного строительства Источник, автор Ст.

Некрестьянов Объекты недвижимости, строительство которых ведется, приостановлено, законсервировано или прекращено, но не осуществлено их принятие в эксплуатацию в установленном порядке М. Смирнов Переходная стадия от движимого имущества к недвижимому Д.

Смышляев Объекты незавершенного строительства являются движимым имуществом, т. Суханов Объекты незавершенного строительства являются объектами недвижимости только в случае консервации строительства, а во всех остальных случаях они всегда являются совокупностью стройматериалов движимых вещей Анализ объемов незавершенного строительства показывает, что они весьма значительны, а в некоторых субъектах Российской Федерации сопоставимы с их бюджетами.

Все это говорит о высоком инвестиционном потенциале рынка объектов незавершенного строительства. Незавершенное строительство можно рассматривать как неудачную реализацию инвестиционных проектов, в которых конкретные инвесторы, склонные к повышенным рискам, в условиях неблагоприятного инвестиционного климата не смогли реализовать свой проекты.

Чтобы вернуть вложенные средства, многие из них готовы отказаться от начатых проектов и реализовать объекты незавершенного строительства более эффективным собственникам.

Решение этой проблемы является важным и для развития регионов РФ. Практика показывает, что традиционный подход к оценке объектов незавершенного строительства по учетной стоимости стоимости затрат не отражает интересов участников современного рынка, поэтому рынок объектов незавершенного строительства продолжительное время находится в стагнации.

Следует отметить, что сейчас существует острая потребность в оценке рыночной стоимости объектов незавершенного строительства для реализации их на открытом рынке.

На фоне быстро меняющихся рыночных условий эта задача оказалась достаточно сложной, требующей разработки нового методического подхода к оценке стоимости объектов незавершенного строительства в условиях неопределенности.

Существующие в настоящее время методики и нормативные документы не решают задачу оценки стоимости объектов незавершенного строительства с учетом их специфики.

Определение рыночной стоимости незавершенных объектов строительства должно базироваться на принципе учета спроса и предложения, ожидания, замещения, конкуренции, а также наилучшего и наиболее эффективного использования. На практике, как правило, используется затратный подход к оценке. Подход; основанный на сравнительном анализе продаж при оценке незавершенных строительством объектов, имеет крайне ограниченное применение вследствие сложности расчета поправочных коэффициентов.

От доходного подхода необходимо отказаться в силу невозможности извлечения доходов от неэксплуатируемого объекта до момента завершения его строительства.

Таким образом, существующие методы оценки объектов незавершенного строительства не учитывают специфические особенности незавершенных объектов и, следовательно, не отражают реальной их стоимости.

В зарубежной и отечественной литературе по вопросам рынковедения большое внимание уделено анализу внешней среды рынка недвижимости [3, 7, 8].

Существует ряд моделей факторного анализа влияния внешней среды, однако чаще всего все сводится к перечислению и группировке факторов при отсутствии каких-либо показателей, характеризующих состояние внешней среды рынка в целом [1].

Активные исследования в области оценки инвестиционной привлекательности регионов и городов могут использоваться при рассмотрении макросреды локального рынка недвижимости. Российскими учеными и практиками предлагаются различные варианты анализа данных социально-экономических систем, оценки их инвестиционной привлекательности и уровня риска.

Кроме того, аналитиками рынка недвижимости проводится анализ различных сегментов рынка на локальном уровне. Как правило, в предлагаемых методиках недостаточно изученными остаются связи и зависимости между самим рынком и средой, в которой он формируется [6].

Отсутствие общепринятых методических подходов к оценке уровня сформированности рынка относительно реально сложившейся ситуации, сравнительного анализа и прогнозирования конъюнктуры рынка на разных территориальных уровнях делают проблему модификации имеющихся подходов к оценке, а также поиск категории, которая в полной мере характеризовала бы состояние потребностей современного рынка недвижимости, его взаимосвязи с существующими теоретическими основами экономики недвижимости еще более актуальной.

На фоне быстро меняющихся рыночных условий эта задача является комплексной, требующей использования методов научного исследования для определения сущности изучаемых процессов и явлений. Именно соответствие реалиям изменяющегося рынка, по мнению авторов, является ведущим фактором благополучного развития региона в целом и рынка недвижимости, в частности, особенно в условиях нестабильной экономической ситуации.

Показатель кормаральности COR определим как соотношение между результатом оценки объекта недвижимости на различных стадиях строительства, полученным в соответствии с существующими подходами R, и результатом, который может быть получен с учетом факторов влияния внешней среды на объект незавершенного строительства R f.

Таким образом, получаем следующее выражение кормаральности: Эти проблемы связаны прежде всего с невозможностью получения обоснованной рыночной стоимости объектов незавершенного строительства из-за несоответствия методик, существующих в теории оценки, и полностью не учитывающих текущие рыночные условия, оказывающих влияние на объекты незавершенного строительства в силу их специфики.

Отсутствие учета реальных рыночных условий создает барьеры для корректной оценки объектов незавершенного строительства, так как каждый из существующих подходов к оценке доходный, затратный и сравнительный требует определенных критериев, учитывающих специфику оцениваемых объектов, или создания подходов и методов для определения этих критериев.

С одной стороны, методические подходы, существующие в теории оценки, стали общепринятыми. С другрй стороны, практика показывает, что применяемые в настоящее время методики и нормативные документы не решают задачу оценки стоимости объектов незавершенного строительства с учетом их специфики.

Для достижения соответствия теоретических подходов рыночным условиям необходимо совершенствование существующих методик оценки и создание новых, учитывающих наличие рыночных барьеров в различные периоды развития экономики страны в целом, региона, отрасли и т.

Учет конкретных рыночных факторов в рамках каждого подхода к оценке, выявление наиболее сильного влияния каждого внешнего фактора на тот или иной подход к оценке поможет выявить показатель корректировки и изменения существующих методик оценки для адекватного отражения специфики объектов незавершенного строительства.

Таким показателем, по мнению авторов, является уровень кормаральности, для расчета которого необходимо определить критерии сопоставления.

Мероприятия по разработке критериев для создания методик по оценке объектов незавершенного строительства в зависимости от влияющих на них извне рыночных условий, приведены в табл. Таблица 2.

В теории методические подходы, используемые при оценке рыночной стоимости незавершенных строительством объектов, соответствуют сложившимся и изложенным в стандартах оценки подходам, применяемым к оценке готовых объектов [3].

Причиной достаточно низкого уровня кормаральности, существующего в настоящее время, является сложная концептуальная структура методических подходов к оценке объектов недвижимости.

С одной стороны, существует четкий, прозрачный и содержательный алгоритм оценки объектов недвижимости. С другой стороны, на уровне рабочего инструментария четкость алгоритма размывается, поскольку эксперты вынуждены постоянно адаптировать инструментарий с учетом специфики объектов оценки.

Эта проблема не всегда признается собственниками и менеджерами, принимающими инвестиционные и управленческие решения, из-за ее сложности и многогранности. Однако для специалистов-оценщиков эта проблема является актуальной и требующей срочного решения.

Существенное влияние на алгоритмическую стройность процесса расчета и обоснования рыночной стоимости объекта незавершенного строительства также оказывает наличие ряда ключевых проблем, которые ранее были перечислены как неблагоприятные условия барьеры , препятствующие применению существующих методов табл.

Указанная методологическая проблема теории оценки объектов незавершенного строительства предопределяет невозможность применения полностью формализованных подходов к оценке недвижимости.

Существующий практический инструментарий неизбежно базируется на глубинном противоречии, с которым приходится сталкиваться в теории оценки. Существование рыночных барьеров резко снижает достоверность получаемых результатов стоимости и снижает доверие к практической ценности расчета и его обоснования.

Одним из возможных выходов, по мнению авторов, является формирование методики определения стоимости объектов незавершенного строительства путем учета факторов влияния внешних рыночных барьеров на его стоимость.

Анализ предпосылок и необходимость совершенствования существующей методики оценки объектов незавершенного строительства дают возможность рассматривать инструментарий, с помощью которого можно определить критерии, необходимые для применения усовершенствованной методики.

Такими инструментами могут выступать: Выявление набора перечисленных критериев позволит, во-первых, наиболее полно выявить специфические характеристики оцениваемого объекта, а во-вторых, выбрать наиболее подходящий метод расчета в рамках каждого подхода к оценке.

С точки зрения системного подхода необходимо рассмотреть взаимосвязь внешних факторов со стоимостью конкретного объекта незавершенного строительства. Именно определение влияния данных факторов на стоимость объекта незавершенного строительства будет определять уровень кормаральности.

Необходимость всестороннего анализа факторов рынка, оказывающих влияние на создание, динамику функционирования и степень совершенности рынка объектов незавершенного строительства, позволит более тщательно и взвешенно подходить к выбору методик определения стоимости таких объектов и избежать возможных ошибок при их оценке.

Новый методический подход к оценке стоимости объектов незавершенного строительства, который учитывает степень влияния внешних факторов [2], представлен на рис.

Каждому анализируемому внешнему фактору по рассматриваемым критериям экспертно определяется количественная оценка и присваивается ранг соответственно его степени влияния исходя из пятибалльной системы оценки, где 1. Таким образом, уровень кормаральности EC0R определяется по следующей формуле: Основными факторами влияния обстоятельств на ситуацию, складывающуюся во внешней среде по отношению к объектам незавершенного строительства, является группа факторов, которые связаны с показателями, являющимися определяющими при расчете стоимости объекта незавершенного строительства.

Таблица 3. Весовые коэффициенты присваиваются в зависимости от мнения группы экспертов по каждому анализируемому фактору. Эксперты выбирают один из пяти вариантов в зависимости от степени влияния.

Таким образом, наибольший вес присваивается фактору, имеющему наибольшее влияние на оцениваемый объект. Таблица 4.

Практические аспекты оценки коммерческой и жилой недвижимости, объектов незавершенного Практические аспекты оценки коммерческой и жилой недвижимости, объектов незавершенного строительства и земельных участков Феофанов Д.

Обязательная оценка рыночной стоимости производится в следующих случаях: Во всех иных случаях производится инициативная оценка рыночной стоимости на основании договора с заказчиком. Методы, установленные в Стандарте, используются для оценки полных прав собственности на недвижимое имущество, расположенное на территории Республики Казахстан. В настоящем Стандарте используются следующие понятия: К земельным улучшениям относятся материальные объекты, расположенные в границах земельного участка, перемещение которых является невозможным без их обесценения и изменения назначения, а также результаты хозяйственной деятельности или проведения определенного вида работ изменение рельефа, улучшение грунтов, размещение посевов, многолетних насаждений, инженерной инфраструктуры и т.

Ваш IP-адрес заблокирован.

Инвестиционный потенциал этого рынка огромен. В связи с финансовым и экономическим кризисом размеры инвестиций в строительную отрасль сократились. Поэтому вопросы оценки земельных участков с расположенными на них объектами незавершенного строительства приобретают особую актуальность. Незавершенное строительство можно рассматривать как неудачную реализацию инвестиционных проектов, когда конкрет ные инвесторы в условиях неблагоприятного экономического и инвестиционного климата не смогли достичь поставленных целей. Чтобы вернуть хотя бы часть вложенных средств, многие из них готовы отказаться от начатых проектов и реализовать объекты незавершенного строительства на открытом рынке более предприимчивым собственникам.

Оценка незавершенного строительства: цели, методы, стоимость услуги

Оценка незавершенного строительства: Оценка стоимости незавершенного строительства в нашей компании обойдется вам в сумму от 5 тыс. Цена услуги зависит от уровня сложности объекта. Зачем нужна оценка рыночной стоимости незавершенного строительства Недостроенные здания — это, чаше всего, промышленные объекты например, деловые или торговые центры, жилые многоквартирные дома , которые не были достроены.

Особенности и проблемы применения методов оценки в российских условиях Введение к работе Актуальность темы.

Оценка объекта незавершенного строительства необходима во многих случаях. Например, такая оценка востребована при передаче в залог, взносе в уставной капитал предприятия, переоценке основных средств, совершении сделки купли — продажи и во многих других случаях. Кроме того, оценка незавершенного строительства поможет Вам определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства. Оценка незавершенного строительства является достаточно трудоемкой процедурой по анализу полезности, доходности, функциональности, затратной и рыночной стоимости объекта незавершенного строительства. Это требует опыта, большого багажа знаний и высокой квалификации оценочной компании. Трудоемкость процесса оценки незавершенного строительства объясняется тем, что традиционные подходы в данном случае не отражают интересы участников рынка — мало кто согласен покупать объекты недвижимости по стоимости затрат, поскольку впоследствии предстоит сделать еще большей вложений. Таким образом, очень важным является соблюдение баланса между интересами покупателей, не желающих переплачивать, и разочаровавшихся инвесторов. Поэтому для оценки также необходимо изучать и перспективы, возможные направления эксплуатации объекта незавершенного строительства. В нашей компании работают эксперты, основа работы которых состоит в представлении действительно независимой оценки.

Ваш IP-адрес заблокирован.

Ельцина Экономический анализ: Проблема оценки эффективности управления крупными интегрированными структурами, в том числе и с государственным участием, остается в настоящее время весьма актуальной. Создание в России корпоративных структур, таких как государственные корпорации и государственно-частные партнерства, предполагает, что госкорпорации как более крупные и стабильные субъекты экономической деятельности под полным государственным контролем позволят объединить промышленный потенциал и финансовый капитал для восстановления разрушенных экономических и производственных связей и дальнейшего прорыва в технико-экономической конкуренции с развитыми странами [1]. Оценка эффективности государственно-частного партнерства в строительстве объекта недвижимости может осуществляться путем определения его рыночной стоимости, строительство которого ведется за счет государственного и частного капитала.

.

.

Оценка объектов незавершенного строительства с использованием . чтобы с определенной долей достоверности рассчитать конечные показатели. доходного подхода к объектам незавершенного строительства можно.

Оценка объектов незавершенного строительства

.

.

.

.

.

.

Комментарии 7
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Филипп

    Спасибо Вам огромное ! Очень полезная и нужная ифа .

  2. Ксения

    Мне недавно, арестовали счёт, т.к.средства имелись только в приват банке, то заблокировали их, работа отдела по выплате алиментов, у них как всегда нет никакой информации по выплатам, по предоставлению необходимых документов, арест сняли, вывод значит у государства есть возможность оперировать нашими счетами, но есль только зададуться этой целью, т.е. регулярно счёта не проверяют, только если вы зинтерисовали нашихчиноаников

  3. scholletibguard71

    Учиться без военника можно, во всём основном согласен!

  4. Степан

    Может быть не может быть . В нашей стране ВСЁ может быть. И я не удивлюсь если это будет принято. А насчёт того, что это только слухи. Дыма без огня не бывает. Так-то. Тем более мы уже и не такое проходили. Миллионы, купоны, гандоны. Чего только не было. Идёт всенародный тест на выживаемость. Я, конечно, тоже оптимист, но не до такой степени.

  5. Орест

    Могут ограничить выезд в случае боевых действий. Так это им как два пальца обоссать.

  6. Валерьян

    СПАСИБО Вам огромное, Тарас Валерьевич, за ваши полезные и содержательные видео. Если у Вас есть такая возможность, сделайте, пожалуйста, ролик о том, как я могу ЛЕГАЛЬНО въехать, на небольшой срок, на нашу территорию, на оформленном на себя , по всем правилам, автомобиле с номерами ЕС, имея вид на жительство в одной из стран ЕС. Просто въехать на личном транспорте (авто, или мото повидать родных и знакомых. Как правильно и наименее безболезненно это сделать?

  7. Евгеиня

    А в чем заключается проблема со съемкой а также публикацией третьих лиц в магазине? Вроде ведь публичное место. Спасибо.

© 2018 christinefromvienna.com